土地の評価と課税

固定資産評価基準によって、地目別に定められた評価方法により評価します。

地目は、田及び畑（併せて農地といいます）、宅地、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、雑種地をいいます。固定資産の評価上の地目の認定は登記簿上の地目にかかわりなく、その年の1月1日（賦課期日）の現況の地目によります。

地積は、原則として、登記簿に登記されている地積によります。

価格は、固定資産評価基準に基づき、売買実例価額をもとに算定した正常売買価格を基礎として求めます。

宅地の評価方法

宅地の評価方法は、「市街地宅地評価法」（路線価方式）又は「その他の宅地評価法」のいずれかによることとされています。

市街地宅地評価法（路線価方式）

主に、市街地的形態を形成している地域にあっては、この方法によることが望ましいとされ、基本的に市街化区域において適用しています。

その他の宅地評価法

市街地宅地評価法によらない地域について適用する評価方法で、基本的に市街化調整区域に適用しています。

市街地宅地評価法（路線価方式）の流れ

1. 道路・家屋の疎密度・公共施設等からの距離等の街並みの状況から、商業地区・住宅地区等用途地区に区分します。
2. 用途地区をさらに状況の似かよった地域ごとに区分し、その中で奥行・間口・形状等が標準的な土地（標準地）を選定します。
3. 地価公示価格・都道府県地価調査価格・鑑定評価による価格を参考にして、標準地を評定します。
4. 各街路に路線価を付設します。
5. 路線価をもとにして、地区・区域内の土地を評価します。

平成6年度の評価替えから、宅地の評価は、地価公示価格等の7割を目途に均衡化・適正化を図っています。

農地、山林の評価方法

原則として、宅地の場合と同様に標準地を選定し、その標準地の価格（その算定の基礎となる売買実例価額に宅地見込地としての要素等があればそれに相当する価額を控除した価格）に比準して評価します。ただし、市街化区域農地や農地の転用許可を受けた農地等については、状況が類似する付近の宅地等の評価額を基準として求めた価格から造成費を控除した価格によって評価します。

牧場、原野、雑種地等の評価方法

農地、山林の場合と同様に、売買実例価額や付近の土地の評価額に基づく等の方法により評価します。

納税者の方々に土地の評価に対する理解と認識を深めていただくために、評価額の基礎となる路線価が全て公開されています。また、平成14年度から標準宅地の所在についても公開されています。

路線価とは、市街地などにおいて道路に付けられた価格のことであり、具体的には、道路に接する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価格をいいます。宅地の評価額は、この路線価を基にしてそれぞれの宅地（奥行、間口、形状など）に応じて求められます。

標準宅地とは、市町村の地域ごとに、その主要な道路に接した標準的な宅地をいいます。この主要な道路の路線価は、この標準宅地についての地価公示価格や鑑定評価価格等を基にして求められ、その他の道路については、この主要な道路の路線価を基にして道路の幅員や公共施設からの距離等に応じて求められます。

住宅用地は、その税負担を特に軽減する必要から、その面積の広さによって、「小規模住宅用地」と「その他の住宅用地」に分けて特例措置が適用されます。

200平方メートル以下の住宅用地（200平方メートルを超える場合は住宅1戸あたり200平方メートルまでの部分）を小規模住宅用地といいます。
小規模住宅用地の課税標準額については、価格の6分の1の額とする特例措置があります。

小規模住宅用地以外の住宅用地をその他の住宅用地といいます。たとえば、300平方メートルの住宅用地（一戸建住宅の敷地）であれば、200平方メートル分が小規模住宅用地で残りの100平方メートル分がその他の住宅用地となります。その他の住宅用地の課税標準額については、価格の3分の1の額とする特例措置があります。

住宅用地には、次の2つがあります。

1. 専用住宅（専ら人の居住の用に供する家屋）の敷地の用に供されている土地……その土地の全部（家屋の床面積の10倍まで）
2. 併用住宅（一部を人の居住の用に供する家屋）の敷地の用に供されている土地…その土地の面積（家屋の床面積の10倍まで）に一定の率を乗じて得た面積に相当する土地

住宅の敷地の用に供されている土地とは、その住宅を維持し、又はその効用を果たすために使用されている一画地をいいます。したがって、賦課期日（1月1日）において新たに住宅の建設が予定されている土地あるいは住宅が建設されつつある土地は、住宅の敷地とはされません。ただし、既存の当該家屋に代えてこれらの家屋が建築中であり、一定の要件を満たすと認められる土地については、所有者の申請に基づき住宅用地として取り扱うこととなります。

また、住宅が災害により滅失した場合で他の建物、建築物の用に供されていない土地は、2年間（長期にわたる避難の指示等が行われた場合には、避難等解除後3年間）に限り、住宅用地として取り扱われます。

住宅用地の面積＝家屋の敷地面積×住宅用地の率

特例措置の対象となる「住宅用地」の面積は家屋の敷地面積に下表の住宅用地の率を乗じて求めます。

宅地に係る固定資産税は、評価額が急激に上昇した場合であっても、税負担の上昇はゆるやかなものになるよう、負担水準に応じて課税標準額を徐々に是正する負担調整措置が講じられています。

個々の宅地の課税標準額が評価額に対してどの程度まで達しているかを示すものです。

負担水準＝前年度課税標準額÷今年度価格

小規模住宅用地、一般住宅用地については、今年度価格に住宅用地の特例率(小規模住宅用地×6分の1、一般住宅用地×3分の1)を乗じます…本則課税標準額

具体的には、今年度価格（住宅用地の場合は本則課税標準額）に対する前年度課税標準額の割合に応じて、今年度の課税標準額が決まる仕組みとなっており、次の表に応じて算出します。

住宅用地の据置特例は平成25年度で廃止されました。

課税標準額×税率（1.4パーセント）＝税額

農地は一般農地と市街化区域農地に区分されそれぞれ評価、課税について異なる仕組みがとられています。

一般農地は、市街化区域農地や転用許可を受けた農地などを除いたものです。一般農地については、負担水準の区分に応じたなだらかな税負担の調整措置が導入されています。

市街化区域農地は、市街化区域内の農地で、生産緑地地区の指定を受けたものなどを除いたものです。したがって、市街化区域内にある農地であっても、生産緑地地区の指定を受けた農地であれば、一般農地になります。

一般の市街化区域農地は一般農地と評価の方法は異なりますが、課税については、原則として、評価額に3分の1を乗じた額が課税標準額となり、税負担の調整措置については一般農地と同様（上記の表）とされます。また、価格が著しく下落した土地の税負担の特例措置が適用されます。

三大都市圏の特定市にある市街化区域農地（特定市街化区域農地）は、原則として評価額に3分の1を乗じた額が課税標準額となります。

「三大都市圏の特定市」とは、東京都の特別区、三大都市圏（首都圏、近畿圏、中部圏）にある政令指定都市、既成市街地、近郊整備地帯などに所在する市をいいます。寝屋川市は「三大都市圏の特定市」です。したがって、「一般の市街化区域農地」の適用はありません。