家屋の評価と減額措置

総務大臣が定める固定資産評価基準によって、再建築価格を基準に評価します。

評価額＝再建築価格×経年減点補正率

再建築価格：評価の対象となった家屋と同一のものを評価の時点においてその場所に新築するものとした場合に必要とされる建築費です。

経年減点補正率：家屋の建築後の年数の経過によって生ずる損耗の状況による減価等をあらわしたものです。

評価額は、上記の新築家屋の評価と同様の算式により求めますが、再建築価格は、建築物価の変動分を考慮します。なお仮に、評価額が前年度の価額を超える場合でも、決定価額は引き上げられることなく、通常、前年度の価額に据え置かれます。なお、増改築や損壊等がある家屋については、これらを考慮して再評価されます。

在来分家屋の再建築価格は、次の式によって求められます。

在来分家屋の再建築価格 ＝ 前基準年度の再建築価格 × 建築物価の変動割合

新築された住宅については、新築後一定期間の固定資産税（家屋分）が2分の1に減額されます。この減額措置は都市計画税には適用されません。

適用対象は、次の要件を満たす住宅です。

• 専用住宅や併用住宅であること。なお、併用住宅については、居住部分の割合が2分の1以上のものに限られます。
• 床面積要件
  ＜令和8年3月31日までに新築された住宅＞
  50平方メートル（一戸建以外の貸家住宅にあっては40平方メートル）以上280平方メートル以下
  ＜令和8年4月1日以降に新築された住宅＞
  40平方メートル以上240平方メートル以下

専用住宅とは、もっぱら人の居住に供する家屋をいいます。併用住宅とは、家屋の一部が居住の用に供されている家屋のことをいいます。例えば1階が店舗で2階が住居となっているような家屋です。

車庫等の住宅と別棟の附属建物も、それが住宅に附属し、住宅と一体となってその効用を果たしている場合は、住宅に含まれます。

分譲マンションなど区分所有家屋の床面積については、「専有部分の床面積 ＋ 持分で按分した共用部分の床面積」で判定します。なお、賃貸マンションなどについても、独立的に区画された部分ごとに区分所有家屋に準じた方法で判定します。
専有部分の床面積＋共用部分（廊下・階段・ポンプ室など）を各戸の専有部分の床面積の割合で按分した面積

災害レッドゾーンの区域内で一定の住宅建築（※1）を行う者が、都市再生特別措置法に基づき、適正な立地を促すために市町村長が行った勧告に従わないで建築した一定の住宅（※2）は適用対象から除外されます。

※1 3戸以上の住宅建築（立地適正化計画の居住誘導区域外の区域）
※2 勧告に従わなかったことにより、その旨を公表された事業者が建築した住宅

減額の対象となるのは、新築された住宅用の家屋のうち住居として用いられている部分（居住部分）だけであり、併用住宅における店舗部分、事務所部分などは減額対象となりません。なお、住居として用いられている部分の床面積が120平方メートルまでのものはその全部が減額対象に、120平方メートルを超えるものは120平方メートル分に相当する部分が減額対象になります。

 3階建以上の中高層耐火住宅等：新築後5年度分

 上記以外の一般住宅：新築後3年度分

新築住宅のうち、一定の要件を満たす認定長期優良住宅について、当該住宅の120平方メートル相当分につき、新築後5年度分または7年度分の家屋分の固定資産税が2分の1に減額されます。

長期優良住宅の普及の促進に関する法律の施行の日（平成21年6月4日）から令和13年3月31日までの間に新築された住宅で、次の要件をすべて満たす住宅です。

• 長期優良住宅の普及の促進に関する法律に規定する認定長期優良住宅
  1. 住宅の構造上主要な部分について、腐食、腐朽、摩損の防止措置により耐久性が確保されていること
  2. 地震に対しての安全性が確保されていること
  3. 居住者のライフスタイルの変化等に対応し、間取り等の構造、設備の変更を容易にできること
  4. 配管の点検、交換等が容易に行えるなど、維持保全を容易に行える構造であること
  5. 一定のバリアフリー性能、省エネルギー性能を有していること
      
• 居住部分割合要件及び床面積要件については、新築住宅に対する減額措置の適用基準と同じ

3階建以上の耐火住宅・準耐火住宅（中高層耐火建築物）：新築後7年度分
上記以外の住宅：新築後5年度分

1戸あたり120平方メートル（居住部分に限る）まで
当該住宅にかかる家屋分の固定資産税の2分の1の額が減額されます。

新築した年の翌年の1月31日までに、長期優良住宅の認定を受けられたことを証する証明書（審査指導課にあります）を添え、固定資産税担当まで申告してください。

家屋を新築したり、増築、改築、取り壊しなどしたときは、30日以内に固定資産税担当まで届け出てください。ただし、登記申請した場合は届出の必要はありません。

次の3つの要件を満たす住宅の耐震改修工事を行うと、その住宅の固定資産税（家屋分）が減額されます。

1. 昭和57年1月1日以前から存在する住宅
2. 平成18年1月1日以降に、現行の耐震基準に適合した耐震改修が完了
3. 耐震改修の工事費が50万円超

減額される額は、改修した住宅のうち床面積が120平方メートル分までの家屋分の固定資産税の2分の1（改修により長期優良住宅に該当することになった場合は3分の2）の額です。なお、都市計画税は減額されません。

固定資産税に関する他の軽減制度と重複して申告（申請）できない場合があります。
バリアフリー改修、省エネ住宅改修工事に伴う固定資産税の減額措置、新築住宅の軽減措置等他の固定資産税の減額措置との重複適用はできません。

耐震改修が完了した日から3ヵ月以内に、申告書に必要書類を添付して、固定資産税担当へ申告してください。3ヵ月を過ぎた場合も、理由書を添付すれば申告は可能です。

• 住宅耐震改修工事に伴う固定資産税減額申告書
• 地方公共団体・建築士・指定確認検査機関・登録住宅性能評価機関・住宅瑕疵担保責任保険法人の発行する「新耐震基準」を満たすことの証明書
• 耐震改修工事費の領収書（写）
• 耐震改修の完成日から3ヵ月経過後に申請書を提出された場合、3ヵ月以内に提出できなかった理由書
• 長期優良住宅に係る認定通知書（耐震改修工事により認定長期優良住宅に該当することとなった家屋について申請する場合のみ）

次の3つの要件を満たす住宅のバリアフリー改修工事を行うと、その住宅の固定資産税（家屋分）が減額されます。

新築された日から10年以上経過した住宅で、次のいずれかの方が居住する住宅（賃貸住宅を除く）であること。

• 65歳以上の方
• 介護保険の要介護認定または要支援認定を受けている方
• 一定の要件を満たす障害のある方

令和13年3月31日までの間に、次のいずれかのバリアフリー改修工事が行われていること。廊下の拡幅、階段の勾配の緩和、浴室の改良、便所の改良、手すりの設置、屋内の段差の解消、出入口の戸の改良、床表面の滑り止め化

改修工事費が補助金や介護保険の給付などを除いて1戸当たり50万円超であること。

• 家屋の床面積が50平方メートル以上280平方メートル以下（令和8年4月1日からは、40平方メートル以上240平方メートル以下）であることが必要です。
• 減額される額は、改修した住宅のうち床面積が100平方メートル分までの固定資産税（家屋分）の3分の1です。改修が完了した年の翌年度分が減額されます。なお、都市計画税は減額されません。
• 耐震改修工事による減額が適用されている期間や既にバリアフリー改修工事による減額の適用を受けたことがある場合は、重複して適用されません。耐震改修工事も兼ねた工事が行われた場合、耐震改修の減額が適用されます。
• バリアフリー改修工事と省エネ改修工事を同時に行った場合は、それぞれについて減額が適用されます。
• 改修工事完了後3ヵ月以内に申告書に必要書類を添付して、固定資産税担当まで申告してください。

• バリアフリー改修工事に伴う固定資産税減額申告書
• 当該改修工事の費用に充てるために国又は地方公共団体からの補助金や介護保険給付費（住宅改修費）などの給付を受けた場合、そのことを確認できる書類
• 当該改修工事箇所を撮影した工事前後の写真
• 当該改修工事の工事代金支払領収書、工事明細書等

地球温暖化防止に向けて家庭部門のCO2排出量の削減を図るため、一定の省エネ（熱損失防止）改修工事を行った場合、その翌年度のみ、家屋分の固定資産税額の3分の1（改修により長期優良住宅に該当することになった場合は3分の2）に相当する額を減額します。ただし、貸家住宅は特例の対象になりません。なお、都市計画税は減額されません。

平成26年1月1日以前から所在する住宅について、令和13年3月31日までに、次の省エネ改修工事を行うこと。

(1)窓の改修工事、または(1)の工事と併せて行う(2)床の断熱工事、(3)天井の断熱工事若しくは(4)壁の断熱工事で、それぞれの工事によりそれぞれの部位が現行の省エネ基準に新たに適合することとなるもの。

• 家屋の床面積が50平方メートル以上280平方メートル以下（令和8年4月1日からは、40平方メートル以上240平方メートル以下）であること。
• 改修工事費が補助金などの交付を受けた額を除いて60万円超（同費用が50万円超であって太陽光発電装置等の設置費用と合わせて60万円を超える場合も可）であること。
• 住宅の対象床面積は、一戸当たり120平方メートル相当分まで。
• 改修工事完了後3ヵ月以内に申告してください。
• バリアフリー改修に伴う固定資産税の減額措置との同時適用が可能です。住宅耐震工事による固定資産税の減額措置との重複適用はできません。

• 住宅熱損失防止（省エネ）改修工事に伴う固定資産税減額申告書
• 当該改修工事の費用に充てるために国又は地方公共団体から補助金などの交付を受けた場合、そのことを確認できる書類
• 省エネ改修が行われたことを証する書類（建築士・指定確認検査機関）・（登録住宅性能評価機関による「熱損失防止改修工事証明書」）
• 省エネ改修工事箇所の確認できる明細書の写し
• 省エネ改修工事費用を支払ったことを確認できる領収書の写し
• 長期優良住宅に係る認定通知書（省エネ改修工事により認定長期優良住宅に該当することとなった家屋について申請する場合のみ）

下記のページからダウンロードできます。