土地に対する課税

評価方法

固定資産評価基準によって、地目別に定められた評価方法により評価します。

■地目

地目は、宅地、田及び畑（併せて農地といいます。）、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野及び雑種地をいいます。固定資産の評価上の地目の認定は登記簿上の地目にかかわりなく、その年の1月1日「賦課期日」の現況の地目によります。

■地積

地積は、原則として、登記簿に登記されている地積によります。

■価格（評価額）

価格は、固定資産評価基準に基づき、売買実例価額をもとに算定した正常売買価格を基礎として求めます。

■地目別の評価方法

宅地の評価方法

宅地の評価方法は、「市街地宅地評価法」（路線価方式）又は「その他の宅地評価法」のいずれかによることとされています。

市街地宅地評価法(路線価方式)

主に、市街地的形態を形成している地域にあっては、この方法によることが望ましいとされ、基本的に市街化区域において適用しています。

その他の宅地評価法

市街地宅地評価法によらない地域について適用する評価方法で、基本的に市街化調整区域に適用しています。

市街地宅地評価法(路線価方式）の流れ

(1)道路・家屋の疎密度・公共施設等からの距離等の街並みの状況から、商業地区・住宅地区等用途地区に区分します。
↓
(2)用途地区をさらに状況の似かよった地域ごとに区分し、その中で奥行・間口・形状等が標準的な土地（標準地）を選定します。
↓
(3)地価公示価格・都道府県地価調査価格・鑑定評価による価格を参考にして、標準地を評定します。
↓
(4)各街路に路線価を付設します。
↓
(5)路線価をもとにして、地区・区域内の土地を評価します。

※平成6年度の評価替えから、宅地の評価は、地価公示価格等の7割を目途に均衡化・適正化を図っています。

農地、山林の評価方法

原則として、宅地の場合と同様に標準地を選定し、その標準地の価格（その算定の基礎となる売買実例価額に宅地見込地としての要素等があればそれに相当する価額を控除した価格）に比準して評価します。ただし、市街化区域農地や農地の転用許可を受けた農地等については、状況が類似する付近の宅地等の評価額を基準として求めた価格から造成費を控除した価格によって評価します。

牧場、原野、雑種地等の評価方法

農地、山林の場合と同様に、売買実例価額や付近の土地の評価額に基づく等の方法により評価します。

■路線価等の公開

納税者の方々に土地の評価に対する理解と認識を深めていただくために、評価額の基礎となる路線価が全て公開されています。また、平成14年度から標準宅地の所在についても公開されています。

■路線価とは

路線価とは、市街地などにおいて道路に付けられた価格のことであり、具体的には、道路に接する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価格をいいます。宅地の評価額は、この路線価を基にしてそれぞれの宅地（奥行、間口、形状など）に応じて求められます。

■標準宅地とは

標準宅地とは、市町村の地域ごとに、その主要な道路に接した標準的な宅地をいいます。この主要な道路の路線価は、この標準宅地についての地価公示価格や鑑定評価価格等を基にして求められ、その他の道路については、この主要な道路の路線価を基にして道路の幅員や公共施設からの距離等に応じて求められます。

住宅用地に対する課税標準の特例

住宅用地は、その税負担を特に軽減する必要から、その面積の広さによって、「小規模住宅用地」と「その他の住宅用地」に分けて特例措置が適用されます。

小規模住宅用地

200平方メートル以下の住宅用地（200平方メートルを超える場合は住宅1戸あたり200平方メートルまでの部分）を小規模住宅用地といいます。

小規模住宅用地の課税標準額については、価格の6分の1の額とする特例措置があります。

その他の住宅用地

小規模住宅用地以外の住宅用地をその他の住宅用地といいます。たとえば、300平方メートルの住宅用地（一戸建住宅の敷地）であれば、200平方メートル分が小規模住宅用地で残りの100平方メートル分がその他の住宅用地となります。その他の住宅用地の課税標準額については、価格の3分の1の額とする特例措置があります。

住宅用地の範囲

住宅用地には、次の二つがあります。

1.専用住宅（専ら人の居住の用に供する家屋）の敷地の用に供されている土地・・・・・・・その土地の全部（家屋の床面積の10倍まで）

2.併用住宅（一部を人の居住の用に供する家屋）の敷地の用に供されている土地・・・・・その土地の面積（家屋の床面積の10倍まで）に一定の率を乗じて得た面積に相当する土地

※住宅の敷地の用に供されている土地とは、その住宅を維持し、又はその効用を果たすために使用されている一画地をいいます。したがって、賦課期日（1月1日）において新たに住宅の建設が予定されている土地あるいは住宅が建設されつつある土地は、住宅の敷地とはされません。ただし、既存の当該家屋に代えてこれらの家屋が建築中であり、一定の要件を満たすと認められる土地については、所有者の申請に基づき住宅用地として取り扱うこととなります。

また、住宅が災害により滅失した場合で他の建物、建築物の用に供されていない土地は、2年間（長期にわたる避難の指示等が行われた場合には、避難等解除後3年間）に限り、住宅用地として取り扱われます。

住宅用地の面積＝家屋の敷地面積×住宅用地の率

特例措置の対象となる「住宅用地」の面積は家屋の敷地面積に下表の住宅用地の率を乗じて求めます。

	家屋	居住部分の割合	住宅用地の率
イ	専用住宅	全部	1.0
ロ	ハ以外の併用住宅	4分の1以上2分の1未満	0.5
ロ	ハ以外の併用住宅	2分の1以上	1.0
ハ	地上5階以上の耐火建築物である併用住宅	4分の1以上2分の1未満	0.5
		2分の1以上4分の3未満	0.75
		4分の3以上	1.0

■宅地の税負担の調整措置

全国的に負担水準(評価額に対する実際の税負担の割合)が地域や土地により相当のばらつきがあったため、平成9年度からこの状況を是正するために「負担水準の均衡化」をより重視することとして、宅地について負担水準の高い土地は税負担を引き下げまたは据え置き、一方、負担水準の低い土地はなだらかに税負担を上昇することとして、負担水準のばらつきの幅を狭める税負担のしくみが導入されました。さらに、平成18年度から「課税の公平」及び「制度の簡素化」の観点から、負担水準が低い宅地についてはより税負担を上昇することとする「負担水準の均衡化」を一層促進する措置が導入されました。

■負担水準とは

個々の宅地の課税標準額が評価額に対してどの程度まで達しているかを示すもの。

負担水準＝前年度課税標準額÷今年度価格

※小規模住宅用地、一般住宅用地については、今年度価格に住宅用地の特例率(小規模住宅用地×1/6 、一般住宅用地×1/3)を乗じます　　・・・・・・　　本則課税標準額

■宅地の課税標準額の算出

具体的には、今年度価格（住宅用地の場合は本則課税標準額）に対する前年度課税標準額の割合に応じて、今年度の課税標準額が決まる仕組みとなっており、次の表に応じて算出します。

(1）宅地の区分	(2)今年度価格（本則課税標準額）に対する　　前年度課税標準額の割合（負担水準）	（3）課税標準額の算出（負担調整措置）
住宅用地 (小規模住宅用地及び一般住宅用地）	100%を超えるもの	本則課税標準額に引下げ
	80%以上、100%以下のもの	前年度課税標準額に据置き
	80%未満のもの	前年度課税標準額＋（本則課税標準額×5%） ※上記計算結果が　(1)本則課税標準額の80%を上回る場合　　　→本則課税標準額×80% 　(2)本則課税標準額の20%を下回る場合　　　→本則課税標準額×20%
非住宅用地（商業地等）	70%を超えるもの	今年度価格の70%まで引き下げ
	60%以上、70%以下のもの	前年度課税標準に据置き
	60%未満のもの	前年度課税標準額＋（今年度価格×5%） ※上記計算結果が　　　(1)今年度価格の60%を上回る場合　　　　→今年度価格×60% 　　　(2)今年度価格の20%を下回る場合　　　　→今年度価格×20%